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开盘就疯狂打折的开发商你见过吗？
我猜你白眼一翻，说肯定见过。
但我说这出现在深圳。
你敢信？
开发商们卷产品、卷服务就算了，没想到，连价格都开始内卷起来了！
事实就是如此，当下深圳的新房，正在往死里卷！
现在市场的大行情不在，深圳新房开发商的日子也不好过。
各大开发商，为了加快去化，让销售团队吃饱饭，天天愁得头发一抓掉一大把。
在光明，就有这样的两个楼盘。
一个叫中海观园，是去年9月土拍拍下的限价地块。
毛坯限价是4.4万/㎡，比今年4月19日土拍华润拿下的宅地毛坯限价4.89万/㎡还要低，而且远低于去年龙光玖瑞府约5.2万/㎡的备案价。
号称整个光明片区的地板价，性价比之王，很多人都摩拳擦掌盯着等它开盘。
还记得当时我也写过文章，因为大社区，近地铁，还有限价这几个buff叠在一起。
在刚需上车的400万价格段里，能选到这个条件的是真香。
然而随着中海观园的热度提升，很多人突然发现，在它旁边还有一个只有两栋楼的新房。
仔细一看，原来是早在今年3月就开始预热的一个新盘，特发观月台。
今年3月我在逛营销中心的时候，那时项目的备案价还没出来。
现场销售的口径是，大约5万/㎡左右，会比光明的网红盘宏发万悦山稍微便宜一点。
看得出来，那时候开发商还是意气风发，自信满满的。
虽然没有网红盘的命，但理想状态下，去化估计也不成问题。
随着隔壁地块的中海观园逐渐高楼起，精装交付后的均价4.74万/㎡也吸引了很多刚需。
这个价格在当时的整个光明几乎都没对手，热度也随之攀升。
这时候特发有点慌了，调低了备案价，均价4.7万/㎡左右，和隔壁的中海观园加上精装修后的价格差不多。
但结果没想到，6月特发观月台要开卖，中海几乎也是同时开了展厅。
有了对比，特发观月台眼瞅着隔壁的中海观园热度越来越高，坐不住了。
直接不按套路出牌，开盘直接甩出9.1折的折扣，硬是把价格逼到了均价4.28万/㎡的份上。
把中海观园，特么···卷到墙角了···
俗话说得好，事出反常必有妖。
虽然开发商打折这种事情，老百姓(603883)看得肯定是喜闻乐见的。
但开盘就打折，要不就是开发商是诚心求卖，要不就是这个楼盘有很大硬伤，实在没办法。
虽然开发商把价格卷起来了，但买房是真得擦亮眼睛，不能因为谁便宜就买谁，最后吃亏的肯定还是自己。
所以，让我们看看这开发商的葫芦里，到底在卖什么药？
从地段来看，观月台位于光明区光侨路与龙大高速交汇处东侧，和中海观园中间隔着一个龙光玖瑞府，具体位置参见下图。
中海观园位于光明城高铁站的西侧，更近高铁站。
综合来看，可以说两者在地段上打个势均力敌。
从交通配套上，两个项目也是难分伯仲，都距离明年开通的13号线地铁站很近。
特发观月台距离市中医院站670米，步行9分钟左右（百度地图实测），而中海观园距离在建的光明城站也是550米的距离。
从教育资源上看，周边学校有光明区凤凰学校、凤凰实验学校和光明区外国语学校，都在学区内。
图源界面楼谈
从商业配套上看，两者也是相差不大，除去自身配建底商之外，购物就只能去到蓝鲸世界的大型综合体了。
大环境下乍一看，两个楼盘的差异不大，但问题，偏偏就是出在了产品的细节上。
很多人买房，往往就是忽略了产品里的细节，沉迷在各种各样装修精美的样板间里，冲动就下了定金。
关于买房这件事情，如果你想了解得更多，看得更透彻一些，杜绝买到亏钱的房子，一定要扫码添加我们专业的房产置业老师为你买房路上把把关，我们知无不言，言无不尽。
回归到两个楼盘本身的产品。
第一点，体现项目体量上。
特发观月台由1栋3层幼儿园、1栋商业、2栋31层高的住宅组成，整体的体量很小。
相比之下，中海观园就是一个大社区的规划了，有8栋38-39层高的超高层住宅，其中包含6栋商品房和2栋保障房，此外还有一所幼儿园和一些商业。
一般来说，大社区的规模大，内部的配套设施相对完善，小区的环境也相对好一些。
比如园林绿化方面，大社区的花园环境会相对更好。
生活便利程度上，大社区也会配备更多的商超以满足更多人的购物需求。
在这点上中海观园会稍好一些。
第二点，在户型设计方面。
中海观园容积率4.0，相比于特发观月台的容积率3.5要略高一些，所以在户型得房率方面，特发观月台会略高一筹。
上图为中海观园96平户型
上图为特发观月台88平户型
从户型结构上而言，特发项目88平米户型设计结构与中海96平米户型相当。
在各项技术指标上看来，中海户型虽然总面积比特发户型大了8平米，然而各板块尺度并没有明显优势，甚至主卧和次卧的尺度全部落后于特发88平米户型的情况。
综合来看是特发观月台得房率更高一点。
第三，噪音方面。
仔细展开地图一看，两个楼盘都位于龙大高速旁，面对光侨路，旁边就是光明城高铁站。
中海观园更近高铁站，每天难免会有些高铁站带来的噪音。
但特发观月台离龙大高速更近，直面高速，且前面没有建筑物遮挡。
再加上高铁站列车运行的噪音，可以说是把噪音吸收了个结结实实。
也不知道多贵的隔音玻璃，能阻隔24小时高速路上的尘嚣和高铁站列车的噪音。
网上看到大家的吐槽就很真实了，来自多方位的噪音对居住生活的不良影响，有过体验的朋友可以在评论区聊聊你的看法。
毕竟，这可不是换几块隔音玻璃就能解决的事情。
今年光明有高达十几个住宅项目入市，总房源数量超过1万套，竞品众多，竞争非常激烈，但在众多新盘里我们挖掘到少数几个地段优越，配套完善，地铁上盖，价格非常便宜的新盘，感兴趣的朋友直接扫码联系房产置业老师获取资料。
对于这两个楼盘的选筹，相信还是有不少朋友纠结。
毕竟两个盘各有优缺点，也各有取舍。
在开发商的价格战下，如果买78平3房的特发观月台，折后首付100万起，330万左右即可上车光明三房。
对比中海观园相同得房率的户型便宜50万左右。
对于刚需来说，一分钱难倒英雄汉，现在一下可以节省这么多，谁看了谁不迷糊？
但中海观园是精装交付，观月台是毛坯交付，后期需要想方设法做隔音，换玻璃。
两者相比起来，还是中海观园的后期发展潜力更大一些。
综合以上分析，我的建议是：
如果能够接受中海观园，那就不用去纠结特发观月台了。
因为买房的时候，最重要的是需求分主次，抓住主要需求。
其实，无论怀抱多少预算，买房时还是会很纠结，想得就要先舍。
更好的产品更贵，这也无可厚非。
所以买房前，把自己的需求写下来列个表排序，1234列出来，抓住主要需求。
之后就是做平衡，大家买房难，其实就是难在做平衡。
最后提醒大家一句，下半年新房井喷式供应，这么多楼盘挑花了眼，不知道该怎么看，怎么买，或者在买房路上有任何拿不准的问题，扫码添加我们专业的房产置业老师，一定不要盲目下定，宁愿错过，不要买错。
最后，希望大家都可以买到自己喜欢的房子，如果认可这篇文章，多多点赞起来！
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以上为正文，来自粤海街道周主任
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